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杭州内地-港资房企在通过拿地调整内地城市布局

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以新鴻基、恆隆、新世界等為代表的港企紛紛進駐杭州,花重資投資打造商業綜合體,意味着杭州的商業地產或將迎來新格局。

去年,在杭州,同是港資房企的恆隆地產以溢價率118.51%,107.3億元創造了「地王」。

包括以98億元的總價拿下杭州一宗地塊,以及花費40.1億元購入寧波(樓盤)中心商務區一項目51%股權。

看似沉寂的港資房企,其實一直在持續投資內地市場。

這一次,他們都選擇了杭州。陳啟宗專門從杭州的經濟地位、產值、產業、文化以及人才等多角度論述了投資杭州的必要性。

商海沉浮,進退只在一念之間。一方面,不少港資房企不斷出售內地資產,把市場戰線收縮至一二線核心市場。另一方面,恆隆地產、新世界中國、恆基兆業、新鴻基地產等港資房企近年也在不斷開拓新的發展路線,通過合作或者收購的形式獲取項目以及開發項目。

房地產資深人士薛建雄認為,內地房企的機制能夠快速跑量,港資房企的機制相對僵硬,開發速度較慢,從而影響了業績。港資房企有資金優勢,雖運作速度慢,但比較適合做投資物業。內地房企現在都想快速賺大錢,快速高槓桿發展,所以不太願意去做持有型和經營性的物業。

事實也如此,不論是在內地還是香港,港資房企在商業地產領域都打出了自己的品牌。

對比來看,歐美房企用了至少百年,港資房企用了40多年達到的行業規模,內地房企只用了短短20多年的時間。

為什麼港資房企加碼內地樓市,並偏愛杭州?「近年來杭州城市地位騰飛,很多商業地產運營商都想進入,踩准發展時機非常重要,在香港做純商業開發的地產公司現在都發展得不錯,新鴻基、新世界、恆隆巨資進入杭州,具有明顯的戰略意義。看好中國發展,看好杭州發展的前景,且看得懂商業趨勢。」一位業內人士這樣認為。

這也符合作為新一線城市代表的杭州心理,它急需有與之匹配的頂級商業綜合體來彰顯其城市的氣質和潛力。

開內地樓市風氣之先的港資房企,曾在20年前引領內地房地產市場方向,成為被學習的標杆,隨後被走高周轉迅猛發展起來的內地龍頭房企擠壓。

他說:「縱觀全國,上海和北京(樓盤)是最受商業物業追捧的兩個城市,隨後的三個城市可說是廣州(樓盤)、杭州和成都。理想的物業組合應該在這五個城市均有強勢地位。我們在上海已傲視群雄,現在有大好機會於杭州再下一城。這塊地地積比率不太高,還放寬了高度限制。倘若臨街面在不久的將來得到擴充,本人有信心能夠興建一個名副其實的世界級發展項目,美感與利潤兩者兼得。這是我們鍾情杭州地塊的另一原因。」

記者發現,此次在杭州拿地王的新鴻基,是繼嘉里建設、恆隆、新世界之後,第四家在杭州拿地的港資房企。

「沉寂」多時港資房企們最近有點活躍起來了。8月7日,新鴻基地產聯合平安集團下屬公司以132.6億元競得杭州(樓盤)市江河匯綜合體地塊,成交樓麵價達到每平方米15532元。這也是杭州土地拍賣史上,第四宗成交總價超過百億元的土地。在樓市整體向下走弱的時刻,這一動作一時驚詫了市場。

恆隆集團董事長陳啟宗認為中國內地的零售市場正進一步復蘇,雖然增長幅度緩慢。

從2018年下半年到2020年上半年,整個房地產市場仍然會處於持續的下行調整期,一些資金面比較緊張的企業可能會出售項目股權,這個時候港資房企也會樂意去收購比較好的項目資產,換倉謀求下一輪市場發展機會。

同時國家近年來對於長三角區域、大灣區支持力度空前,大量基建陸續啟動,這也是港企回歸內地投資的重要動力。

從引領到被超越,但從不缺席市場「我們商業模式不一樣。恆隆做商業的模式是專攻商場,不靠住宅輔助商業。他們主要是靠賣住宅,把住宅賣掉了剩下來這個商場就是賺回來的。這就好比籃球與乒乓球都是球,一個球大一個球小,一個球重一個球輕,兩個都是球,但此球非彼球。」陳啟宗口中的「他們」就是新世界發展。

在未來兩年左右,恆隆預期在內地至少再興建72萬平方米的物業面積,此後的兩至三年將會興建更多。

恆基、恆隆、嘉里建設均低調拿下一二線重點城市的多個商業項目,其中大多是地標性項目。

7月30日,新世界發展以總價97.92億元競得杭州望江新城綜合體,樓麵價達每平方米24860元,溢價率3.93%。此次落子杭州,或將迎來首個K11購物中心。此前的7月26日,新世界發展還以40.1億元購入寧波中心商務區一項目51%股權。

從恆隆,到新世界,再到新鴻基,港資房企正在排隊進入杭州。

新鴻基巨資拿下這塊杭州地王,動機並非有房地產業務的開發。有業內人士預計,從杭州江河匯綜合體地塊的體量和定位上來看,將成為杭州的金融中心,成為繼香港IFC、上海(樓盤)IFC和南京(樓盤)IFC之後,中國的第四座IFC。因為新鴻基在商業地產方面最具代表性的兩個產品便是IFC國金中心和定位為走年輕時尚潮流路線的apm。

中原集團主席施永青曾以諾曼底登陸來比喻內地和香港開發商的不同,香港開發商拿地時更看重利潤,普遍利潤高達30%-40%,而內地開發商為了拿地則可以選擇降低利潤預期。

儘管市場擴張不及內地房企,但在投資物業方面,港資房企始終佔有一席之地。

比如恆隆的恆隆廣場、新鴻基的IFC國金中心、九龍倉的IFS國金中心、太古地產的太古匯、新世界的K11等等。

恆基兆業也提出密切關注粵港澳大灣區的投資機遇,同時繼續加強與內地房地產開發商合作發展住宅項目。

事實上,港資房企的投資確實有自己的節奏。從新鴻基的經驗來看,其特點是只有在進行股權融資的年份,才大量購買投資性物業,以降低資產負債率以及企業的現金流壓力。而近年來新鴻基卻是鮮有成功拿地。

香港地產商路勁地產董事局主席單偉豹說過一句話:

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,這是港資房企在通過拿地調整內地城市布局。

搶未來紅利,港企結隊入杭陳啟宗這樣形容恆隆以107.31億元拿下杭州百井坊地王的心情:「我對這幅地塊可謂一見鍾情。我們關注這個城市約15年了,並且為這地塊花了約四年的心血。」 他還就此在《恆隆地產致股東函》中,作了大篇幅的分析。

2022年,杭州將舉辦第19屆亞運會,預期將促進杭州社會和經濟以及商業機遇全面發展。

「香港地產業已經走過40多年,從最初的幾百家開發商淘汰到現在只剩下幾十家。他們經歷過多次世界性的金融危機,走的每一步往往都會做最壞的打算,所以變得非常謹慎。」 新世界中國董事兼副行政總裁黃少媚表示。

「基因不一樣。」某房企高管稱,港資開發商習慣在存量市場上搶佔資源,而且大多是核心城市的存量市場機會,他們不善於做快速開發。

在中國的房地產市場里,不進取就落後。

財經評論人布娜新表示,香港是中國領土,只有伴隨內地崛起,才能更加強大,港企也深知內地對香港的商業意義,中國的發展是屬於全世界的商業機遇。

早在去年,新世界發展管理團隊就直言其在內地投資的決心,並表示粵港澳大灣區是重中之重。

而在這次新鴻基地產杭州拍下地王之前,即7月末的最後四天,新世界發展斥資138億加碼內地投資。

在近年來機構出具的地產百強榜單上,港資房企的身影開始陸續消失。

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